Với một dự án căn hộ du lịch, câu hỏi về đất quan trọng không kém câu hỏi về thiết kế: đất thuộc loại gì, sử dụng dưới hình thức nào, đến khi nào. Ở Q Topia tại xã Phước Hải, TP.HCM (trước 01/07/2025 là thị trấn Phước Hải, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu), câu trả lời nằm trong các văn bản ban hành năm 2019 và 2020: quyết định công nhận kết quả đấu giá, quyết định điều chỉnh mục đích sử dụng và hai giấy chứng nhận.
Hình thức: thuê đất trả tiền một lần
Theo phương án đấu giá được duyệt năm 2018, khu đất được sử dụng theo hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, thời hạn 50 năm kể từ ngày UBND tỉnh ban hành quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá. Quyết định đó là Quyết định 817/QĐ-UBND ngày 08/04/2019, nên thời hạn kéo đến tháng 4/2069.
Hình thức này có ý nghĩa với việc kinh doanh sản phẩm. Theo điểm e khoản 3 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, công trình có phần diện tích sàn đem bán phải được xây trên đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê.
Mục đích: đất thương mại, dịch vụ
Quyết định 3594/QĐ-UBND ngày 27/12/2019 điều chỉnh mục đích sử dụng đất từ “đất quy hoạch đất sản xuất kinh doanh dịch vụ” thành “đất thương mại, dịch vụ (đất khu du lịch – nghỉ dưỡng tổng hợp)”. Đây không phải đất ở; công trình trên đất là cơ sở lưu trú du lịch và thương mại dịch vụ.
Hai giấy chứng nhận ngày 06/02/2020
Ngày 06/02/2020, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, theo ủy quyền của UBND tỉnh, cấp hai giấy chứng nhận số CT.10774 và CT.10775 cho bên trúng đấu giá là Công ty TNHH Tài Tiến.
| Nội dung | Thửa số 30 | Thửa số 31 |
|---|---|---|
| Vị trí | Khu phía núi | Khu phía biển |
| Diện tích | 55.569,8 m² | 18.272,2 m² |
| Tờ bản đồ | Số 19 | Số 19 |
| Mục đích | Đất thương mại, dịch vụ | Đất thương mại, dịch vụ |
| Thời hạn | 50 năm kể từ 08/04/2019 | 50 năm kể từ 08/04/2019 |
Cả hai giấy ghi hình thức sử dụng riêng, nguồn gốc là Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, và không ghi nhận nhà ở hay công trình trên đất tại thời điểm cấp.
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất năm 2020
Bên trúng đấu giá không trực tiếp làm dự án mà góp quyền sử dụng đất vào một pháp nhân mới. Hợp đồng góp vốn được công chứng ngày 27/03/2020, cùng ngày Công ty CP Đầu tư Serenity đăng ký lần đầu. Sau khi UBND tỉnh có văn bản ngày 30/06/2020 giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì thực hiện đúng thẩm quyền, Sở ban hành Công văn 4245/STNMT-CCQLĐĐ ngày 03/07/2020 giao Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh giải quyết việc nhận góp vốn. Ngày 13/07/2020, cả hai giấy chứng nhận được ghi biến động góp vốn bằng quyền sử dụng đất cho pháp nhân này. Văn bản của Sở cũng nêu công ty nhận góp vốn phải cam kết thực hiện dự án theo tiến độ đã điều chỉnh.
Hồ sơ môi trường công khai ngày 10/02/2026 ghi chủ dự án trên cả hai thửa là chính pháp nhân nhận góp vốn nói trên. Các lần thay đổi chủ sở hữu về sau, gồm việc Phát Đạt mua cổ phần từ tháng 10/2020 và chuyển nhượng 99,34% vốn trong tháng 6/2026, đều diễn ra ở cấp cổ phần của doanh nghiệp.
Thời hạn còn lại và chuyện gia hạn
Thời hạn 50 năm tính từ ngày 08/04/2019, không tính từ ngày người mua ký hợp đồng. Tính đến tháng 10/2026, thời hạn đã trôi qua khoảng bảy năm rưỡi, tức còn khoảng 42 năm rưỡi. Nếu công trình hoàn thành theo mốc quý IV/2028 đăng ký trong hồ sơ môi trường thì thời gian khai thác còn lại khi đó khoảng 40 năm.
Theo Điều 172 Luật Đất đai 2024, khi hết thời hạn, người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn; việc gia hạn thực hiện trong năm cuối của thời hạn và hồ sơ phải nộp trước khi hết hạn ít nhất 06 tháng. Trường hợp không được gia hạn, người sử dụng đất phải xử lý tài sản gắn liền với đất để hoàn trả mặt bằng. Nói cách khác, gia hạn là khả năng được xem xét, không phải quyền đương nhiên.
Quyền sử dụng đất của Q Topia có ba đặc điểm cần nhớ: đất thương mại, dịch vụ; thuê trả tiền một lần; thời hạn đến tháng 4/2069. Quyền của người mua căn hộ du lịch tại đây gắn với khung thời hạn đó.
